Cómo preparar una reforma integral de piso: 10 pasos antes de empezar la obra
Las 4-8 semanas previas a la obra deciden el 80% del resultado. Esta es la secuencia que seguimos con cada cliente desde 2011.
- Pasos
- 10
- Tiempo
- 4-8 semanas antes de la obra
- Coste
- 0-1.500 € (técnico + tasas, si aplica)
- Dificultad
- Media
Qué necesitas
- ✓Escrituras o nota simple de la vivienda
- ✓Planos (si existen) o croquis acotado
- ✓Fotos del estado actual
- ✓Lista de prioridades por escrito
- ✓Presupuesto máximo y colchón del 10%
Herramientas
- •Hoja de cálculo para comparar presupuestos
- •Cinta métrica y móvil para fotos
- •Carpeta física/digital para documentos
Paso a paso
Fija el presupuesto real y un colchón del 10%
⏱ 1 díaDecide cuánto puedes gastar en total, incluyendo IVA (10% en vivienda de más de 2 años), mobiliario de cocina, electrodomésticos, técnico y tasas. Reserva un 10% adicional como colchón para decisiones de última hora (no para imprevistos: eso lo cubre el presupuesto cerrado). Si necesitas financiación, pide la preaprobación antes de pedir presupuestos.
Consejo: Vega Home financia hasta 75.000 € con CaixaBank; la preaprobación tarda 48 horas.Ordena prioridades: instalaciones antes que acabados
⏱ 2-3 díasEscribe tres listas: imprescindible (seguridad y funcionamiento: electricidad si tiene más de 25 años, fontanería si hay galvanizado, impermeabilización si hay filtraciones), deseable (distribución, baños, cocina) y prescindible (acabados que pueden esperar). Esta lista es la que te permitirá recortar sin arrepentirte si el presupuesto no llega.
Cuidado: El error más caro es gastar en acabados y dejar instalaciones obsoletas detrás de los azulejos nuevos.Mide, fotografía y documenta el estado actual
⏱ 1 tardeHaz un croquis acotado de cada estancia (largo, ancho, altura, posición de ventanas, puertas, bajantes y cuadro eléctrico) y fotografía todo, incluidos armarios, techos y detrás de los muebles. Localiza la llave de paso general, el contador de agua y el cuadro eléctrico. Esta documentación acelera la visita técnica y evita olvidos.
Pide 2-3 presupuestos cerrados comparables
⏱ 2-3 semanasContacta con dos o tres empresas con visita técnica presencial obligatoria. Entrega a todas la misma lista de prioridades y el mismo nivel de calidades para que los presupuestos sean comparables. Exige presupuesto cerrado por capítulos con marcas y referencias de materiales, plazo con hitos y condiciones de garantía por escrito.
Consejo: Un presupuesto cerrado profesional llega en 72 horas tras la visita; si tarda más de 10 días o llega sin visita, descártalo.Compara capítulo a capítulo, no el total
⏱ 2-3 díasPasa los presupuestos a una hoja de cálculo por capítulos (demolición, albañilería, fontanería, electricidad, revestimientos, carpintería, pintura, cocina, varios). Las diferencias grandes en un capítulo suelen indicar partidas olvidadas o calidades distintas, no que una empresa sea más barata. Pregunta por lo que falta: gestión de residuos, protección, limpieza final, boletines, licencias.
Comprueba la empresa: seguro, plantilla, obras visitables
⏱ 1-2 díasPide el recibo del seguro de responsabilidad civil en vigor, el certificado de estar al corriente con la Seguridad Social, el CIF y el año de constitución. Visita una obra en curso y habla con un cliente de hace 2-3 años. Lee las reseñas de Google filtrando por las más antiguas y por las de 1-2 estrellas para ver cómo responde la empresa.
Revisa el contrato antes de firmar
⏱ 1-2 díasEl contrato debe incluir: precio cerrado con IVA, forma de pago por hitos (típico 30% inicio, 30% intermedio, 40% final, nunca más del 40% por adelantado), plazo con fecha de inicio y fin, penalización por retraso imputable, protocolo de modificaciones por escrito (anexos), garantía y qué cubre, y quién gestiona permisos y residuos. Si algo no está escrito, no existe.
Tramita la declaración responsable o licencia
⏱ 1 día a 3 mesesLa reforma interior sin tocar estructura va por declaración responsable ante la Gerencia de Urbanismo de Sevilla: se presenta con memoria técnica y autoliquidación de tasa e ICIO (en torno al 4,5-5% del PEM) y se puede empezar el mismo día. Si tocas estructura, fachada protegida o cambias de uso, necesitas licencia (2-8 meses): pídela antes de fijar fecha de inicio. Comunícalo también a la comunidad de propietarios por escrito.
Decide dónde vivir y elige los materiales con antelación
⏱ 1-2 semanasEn una reforma integral no se puede vivir en la vivienda: planifica alquiler temporal (800-1.400 €/mes en Sevilla), familia o segunda residencia durante 7-11 semanas. Elige en showroom con la empresa los materiales de plazo largo (cocina a medida 4-6 semanas, carpintería exterior 3-5 semanas, sanitarios y grifería 1-3 semanas) para que estén en obra cuando toquen.
Vacía, protege y acuerda el protocolo de comunicación
⏱ 3-5 díasRetira todo lo que no quieras que se llene de polvo: ropa, libros, electrónica, cuadros. Contrata un guardamuebles si hace falta (80-150 €/mes). Entrega llaves con acta firmada. Acuerda con el jefe de obra el canal (WhatsApp), la frecuencia de fotos (diaria), el día de visita semanal y quién decide qué en tu ausencia. Y respira: la preparación ya está hecha.
Errores que vemos cada semana
- ✕Comparar presupuestos por el total sin mirar qué incluye cada capítulo.
- ✕Elegir acabados antes de resolver instalaciones eléctricas, fontanería y humedades.
- ✕Pagar más del 40% por adelantado o sin contrato firmado.
- ✕Empezar sin declaración responsable "porque es solo interior".
- ✕No decidir los materiales de plazo largo hasta que la obra ya va por la mitad.
- ✕No reservar un colchón del 10% y tener que renunciar a cosas en el último tramo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo antes de la obra tengo que empezar a preparar la reforma?
¿Cuántos presupuestos debo pedir?
¿Puedo vivir en casa durante una reforma integral?
¿Qué pasa si durante la obra aparece un imprevisto?
¿Vega Home ayuda con toda esta preparación?
¿Prefieres que lo gestionemos nosotros?
Visita técnica gratuita en Sevilla, área metropolitana y Costa Noroeste de Cádiz. Presupuesto cerrado por escrito en 72 horas, trámites incluidos y garantía de 5 años.
Otras guías paso a paso
Preparar una vivienda para alquiler vacacional en Andalucía exige, por este orden: comprobar que el municipio y la comunidad lo permiten, verificar la licencia de primera ocupación, cumplir el Decreto 31/2024 (climatización en todas las estancias, ventilación, botiquín, extintor, superficie mínima por plaza), reformar con materiales que aguanten la rotación (porcelánico, laminado AC5, grifería robusta), equipar según categoría, instalar cerradura inteligente y contadores inteligentes, hacer fotografía profesional y registrarla en el RTA antes de publicar. Coste total típico: 8.000-35.000 € según punto de partida; plazo 4-10 semanas.
La declaración responsable de obras en Sevilla se presenta en la sede electrónica de la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente con: identificación del promotor, referencia catastral, descripción de la obra, presupuesto de ejecución material, memoria o proyecto técnico según alcance, y autoliquidación de la tasa urbanística (0,5-1% del PEM) y del ICIO (3,8% del PEM). Con el justificante de presentación se puede empezar la obra ese mismo día. Tiempo del trámite: 1-3 días si la documentación está preparada.
Una reforma integral de piso en Sevilla sigue 9 fases en 7-11 semanas: protección y demolición, replanteo, instalaciones de fontanería y electricidad, albañilería y tabiquería, impermeabilización y alicatados, solería, carpintería y falsos techos, pintura y acabados, y montaje final con entrega. En cada fase hay 3-5 comprobaciones concretas que puedes hacer en la visita semanal y un momento adecuado para pagar el hito correspondiente: nunca antes de ver el trabajo que lo justifica.