Cómo reformar una vivienda para alquiler vacacional (VFT) en Andalucía

Paso a paso

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   Comprueba que puedes: municipio y comunidad

   ⏱ 1-2 semanas

   Antes de gastar un euro: 1) consulta urbanística en el Ayuntamiento sobre si el uso turístico está permitido en tu zona (Sevilla ha limitado las VFT en el Casco Antiguo y Triana por saturación; Chipiona, Rota y Sanlúcar son más permisivos pero verifica); 2) revisa los estatutos de la comunidad: desde la reforma de la LPH de 2025 la comunidad puede prohibir o limitar el uso turístico por mayoría de 3/5. Pide certificado del administrador.

   ⚠️Cuidado: Reformar primero y preguntar después es el error más caro que vemos: hay propietarios con 25.000 € invertidos en un piso que no pueden explotar.
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   Verifica licencia de ocupación y certificado energético

   ⏱ 1-3 semanas

   El Decreto 31/2024 exige licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad vigente. Si la vivienda es antigua y no la tiene, hay que tramitarla con un técnico (300-900 € más tasas) antes de la reforma, porque puede condicionar lo que hay que hacer. Encarga también el certificado energético: lo necesitarás para el registro y para la publicidad.

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   Diseña la distribución para plazas y rotación

   ⏱ 1 semana

   Superficie mínima: 14 m² útiles por plaza en dormitorio doble, 7 m² en individual, y la vivienda debe tener como mínimo 25 m² si es para 2 plazas. Prioriza camas de 90 que se juntan en 180 (flexibilidad), baño con ducha enrasada y mampara (no bañera), cocina en línea o en L con espacio para comer, y un armario cerrado para el propietario. Cada plaza extra que cumpla la norma suma 15-25 €/noche de ingreso.

   💡Consejo: En Costa Noroeste el lavadero exterior con pila para la arena y el tendedero son dos de las cosas mejor valoradas en reseñas.
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   Resuelve climatización, ventilación y seguridad obligatorias

   ⏱ En obra

   Obligatorio por el Decreto 31/2024: climatización fija (frío y calor) en todas las habitaciones y salón, con equipos individuales o conductos; ventilación directa o forzada en baños y cocina; extintor y botiquín; placa identificativa. En Sevilla instala aire acondicionado por conductos o multisplit con termostatos conectados y limitador de temperatura (los huéspedes dejan 18 °C con la ventana abierta). En la costa, bomba de calor inverter con protección anticorrosión.

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   Elige materiales que aguanten la rotación

   ⏱ En obra

   Suelos: porcelánico rectificado o laminado AC5 hidrófugo; nada de tarima maciza ni microcemento. Paredes: pintura plástica lavable clase 1 en tono neutro claro (los retoques se notan menos). Baño: grifería termostática robusta, plato de resina, mampara templada de 8 mm, inodoro rimless (limpieza rápida). Cocina: encimera de compacto, electrodomésticos de gama media con buena disponibilidad de repuestos, fregadero de un seno grande. Puertas con manillas metálicas y topes. Todo lo que se limpia en 2 horas entre check-out y check-in.

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   Equipa según la categoría e instala tecnología de gestión

   ⏱ 1-2 semanas

   Equipamiento mínimo por decreto: menaje para el total de plazas, ropa de cama y baño con juego de repuesto, Wi-Fi, información turística y de normas, hojas de reclamaciones. Para operar sin estar presente: cerradura inteligente con códigos por reserva (250-500 €), caja de llaves de respaldo, detector de ruido conectado (Sevilla sanciona el ruido en VFT), contadores inteligentes de luz y agua, y un cuadro eléctrico con diferenciales rearmables.

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   Contrata el seguro y prepara la documentación de registro

   ⏱ 1 semana

   Seguro de responsabilidad civil específico para alquiler turístico (la póliza de hogar normal lo excluye), con cobertura mínima recomendada de 300.000 €. Reúne: escritura o contrato de alquiler con autorización para subarriendo turístico, licencia de ocupación, certificado energético, planos con superficies, DNI, y datos de la persona de contacto disponible 24 h.

8. 8

   Haz la fotografía profesional y redacta el anuncio

   ⏱ 2-3 días

   Las fotos deciden el 70% de la conversión. Fotógrafo de interiores con gran angular moderado, luz natural de mañana, vivienda vestida (textiles, plantas, mesa puesta), 25-35 fotos ordenadas por recorrido lógico. En el anuncio, superficie real, número de plazas legal, distancia a pie a los puntos clave (Catedral, playa de Regla, Costa Ballena golf), normas claras y el número de registro cuando lo tengas.

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   Regístrala en el RTA y publica

   ⏱ 1-15 días

   Presenta la declaración responsable de inicio de actividad en el Registro de Turismo de Andalucía (sede electrónica de la Junta). Obtienes un código provisional de inmediato y el definitivo (VFT/SE/xxxxx o VFT/CA/xxxxx) en 1-15 días. Desde julio de 2025 también es obligatorio el Número de Registro Único estatal (ventanilla única digital) para publicar en plataformas. Con ambos números, publica en Airbnb, Booking y tu web; sin ellos, las plataformas retiran el anuncio y la Junta sanciona.

   💡Consejo: Vega Home entrega la vivienda lista para fotografiar y te facilita el dossier técnico que piden en el registro.

Preguntas frecuentes