Comparativa objetiva 2026 según la Ordenanza de la Gerencia de Urbanismo de Sevilla y la LISTA andaluza: qué reformas van por cada vía, cuánto tardan, cuánto cuestan y qué pasa si te equivocas.
El Ayuntamiento revisa y autoriza antes de empezar
Declaras que cumples y empiezas; el control es posterior
10 criterios clave para decidir entre Licencia y Declaración responsable.
| Criterio | ◆ Licencia | ◆ Declaración responsable | Ganador |
|---|---|---|---|
| Cuándo se puede empezar la obra | Tras resolución expresa (2-8 meses) | El mismo día de la presentación | ◆ Declaración responsable |
| Tipo de obras cubiertas | Todas, incluidas estructura, fachada protegida, volumen, uso | Interior sin afección estructural ni elementos protegidos | ◆ Licencia |
| Documentación técnica | Proyecto básico y de ejecución visado, dirección de obra, coordinación SS | Memoria técnica o proyecto según alcance, presupuesto, planos | ◆ Declaración responsable |
| Coste de honorarios técnicos | 1.800-6.000 € (arquitecto + aparejador) | 300-1.500 € (memoria técnica / proyecto reducido) | ◆ Declaración responsable |
| Tasa municipal + ICIO (Sevilla) | ≈ 4,5-5% del PEM | ≈ 4,5-5% del PEM | = Empate |
| Seguridad jurídica | Máxima: acto administrativo firme | Alta, pero sujeta a inspección posterior | ◆ Licencia |
| Riesgo si la documentación es incorrecta | Requerimiento de subsanación antes de empezar | Paralización y posible legalización con la obra ya iniciada | ◆ Licencia |
| Válida en edificio catalogado o entorno BIC | Sí (con informe de Patrimonio) | Solo obras interiores sin afección a elementos protegidos | ◆ Licencia |
| Necesita comunicación a la comunidad de propietarios | Sí si afecta a elementos comunes | Recomendable siempre; obligatoria si afecta a comunes | = Empate |
| Facilita venta / tasación posterior | Sí (licencia + certificado final de obra) | Sí (justificante de presentación + factura) | = Empate |
La Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y su reglamento de 2022 invirtieron la regla: la declaración responsable pasa a ser el régimen general para la mayoría de obras en edificaciones existentes, y la licencia queda reservada para los supuestos tasados del artículo 137. La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente de Sevilla adaptó su ordenanza y hoy la práctica totalidad de reformas interiores de vivienda se presentan por sede electrónica con efectos inmediatos.
En la práctica para el cliente: una reforma integral de piso de 90 m² que no toque estructura ni fachada protegida se tramita por declaración responsable con memoria técnica firmada por técnico competente, presupuesto de ejecución material, planos de estado actual y reformado, y la autoliquidación de tasa e ICIO. Vega Home prepara y presenta esa documentación dentro del presupuesto cerrado; el cliente solo firma.
Van por licencia: cualquier intervención en elementos estructurales (abrir huecos en muros de carga, eliminar pilares, recalces, forjados, escaleras nuevas), aumento de superficie o volumen (cerrar terrazas computables, ampliar áticos, levantar plantas), cambio de uso (local a vivienda, vivienda a local u oficina), división o agrupación de viviendas, instalación de ascensores, intervención en fachada o cubierta de edificios catalogados o situados en el Conjunto Histórico, demoliciones totales y obras de nueva planta.
En el Casco Antiguo, Triana, San Bernardo y los entornos BIC (Catedral, Alcázar, Archivo de Indias, Casa de Pilatos, etc.) muchas obras exteriores que en otro barrio irían por declaración responsable requieren además informe de la Comisión Provincial de Patrimonio: sumad 2-4 meses. Un cambio de carpintería exterior en un edificio con nivel de protección C o superior es el caso típico que sorprende al cliente.
Los tributos son iguales en ambas vías: ICIO del 3,8% sobre el presupuesto de ejecución material (PEM) y tasa por prestación de servicios urbanísticos entre el 0,5 y el 1% del PEM según tramo, con mínimos de unos 40-90 €. Para una reforma con PEM de 40.000 €, en torno a 1.800-2.000 € entre ambos conceptos. El PEM es el coste de materiales y mano de obra, sin IVA ni beneficio industrial: suele ser un 15-20% inferior al precio final que paga el cliente.
La diferencia está en los honorarios técnicos. Declaración responsable con memoria técnica de un aparejador: 300-900 €; con proyecto reducido para reforma integral: 900-1.500 €. Licencia de obra mayor con proyecto básico y de ejecución de arquitecto, dirección de obra, dirección de ejecución y coordinación de seguridad y salud: 1.800-6.000 € según complejidad, más 150-400 € de visado colegial. En Vega Home trabajamos con técnicos colaboradores y lo incluimos desglosado en el presupuesto cerrado.
Es más frecuente de lo que parece y siempre sale caro. La inspección urbanística actúa por denuncia de vecinos (el 80% de los casos), por contenedores de escombro en la vía pública sin autorización o por cruce de datos con el catastro. Consecuencias: orden de paralización inmediata, expediente sancionador con multa del 50% al 150% del valor de la obra ejecutada, obligación de legalizar (si es legalizable) pagando tasas e ICIO con recargo, o de demoler y reponer (si no lo es). Y la obra consta en el expediente del inmueble: aparece al vender y el comprador o su banco lo detectan.
Además, la mayoría de pólizas de hogar excluyen daños derivados de obras sin licencia o declaración responsable, y la comunidad de propietarios puede exigir la reposición si se han tocado elementos comunes. Pagar un 5% de tributos y 300-1.500 € de técnico es la mejor póliza que existe.
Decisión por tipo de obra en Sevilla: 1) Reforma interior de vivienda (baños, cocina, tabiques no estructurales, instalaciones, suelos, ventanas en edificio no protegido) → declaración responsable: inicio inmediato, memoria técnica 300-1.500 €, tributos ≈ 4,5-5% del PEM. 2) Estructura, fachada protegida, volumen, cambio de uso, división de viviendas, ascensor → licencia de obra: 2-8 meses, proyecto visado 1.800-6.000 €. 3) Entorno BIC o edificio catalogado → consulta previa obligatoria antes de presupuestar: puede cambiar la vía y el plazo. 4) Nunca obra sin trámite. Vega Home gestiona la documentación completa dentro del presupuesto cerrado desde 2011. Teléfono +34 644 84 02 12.
Lo que más nos preguntan sobre Licencia vs Declaración responsable.
En reformas de más de 15.000 € siempre presupuesto cerrado por escrito: blinda precio, plazo y responsabilidades por contrato. Para reparaciones puntuales <2.000 € (fuga, enchufe), el abierto por horas y materiales es más ágil. Vega Home trabaja con presupuesto cerrado en el 100% de reformas integrales desde 2011.
Estrategia de obraSi vas a vender en 2-5 años o tu vivienda tiene instalaciones obsoletas (eléctrica 25+ años, galvanizado, filtraciones azotea), reforma integral: ahorra 10-20% vs sumar fases, concentra impacto en 7-11 semanas y aumenta valor venta 15-25%. Si vas a quedarte 20+ años y tienes presupuesto limitado, prioriza por partes empezando por instalaciones de seguridad.
CarpinteríaPara centro histórico (BIC) de Rota, Sanlúcar o estética contemporánea: aluminio GRADO MARINO (nunca estándar). Para urbanizaciones modernas y maximizar aislamiento térmico: PVC alto nivel con herrajes inox 316. Ambos aguantan el salitre atlántico si son calidad adecuada. Diferencia precio: 20-30% a favor de PVC. Diferencia estética y permisos BIC: a favor de aluminio marino.
Estrategia de obraSi el baño tiene más de 20 años, tuberías de plomo o hierro galvanizado, cualquier rastro de humedad o quieres cambiar la distribución: reforma completa (4.800-9.500 € en Sevilla, 10-15 días). Si la instalación tiene menos de 12 años y está sana, una reforma parcial (cambio bañera por ducha, sanitarios, grifería, mueble y pintura o revestimiento sobre azulejo) resuelve el 80% del efecto estético por 1.200-3.500 € en menos de una semana. El error caro es hacer una parcial sobre una instalación que ya falla.
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